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南京“地王”项目命断资金链 房企抱团越冬

时间:2017-12-18 作者:

从前“地王”频出的场景仍然记忆犹新,那时就有许多人疑问,用近乎张狂的价格拿地,开发商真的能赚回来?现在,南京“京奥港未来墅”罢工的现实摆在眼前,画风骤变剧情直转,地产界出其不意地打响今年来地王“崩盘”的榜首枪。

这仅仅近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也实行了近乎苛刻的调控方针。身陷调控风暴中的地王们,现在开发现状怎么呢?

南京地王项目折戟

南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工,只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口,****贴着三张封条,上书“工程暂停、大门关闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的身世:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地其时出让价格纪录。

“罢工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资行将到期。”一位不肯签字的知情人士向我国证券报记者泄漏,开发商为了回笼资金,每个项意图开发周期一般控制在3年内,如碧桂园、万科等老练开发商,从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今,资金链一向偏紧,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶,但项目全体间隔竣工还相去甚远。“其实11月25日就罢工了,工程欠款已累积数月。”该人士表明。

“南京的事例并非极点个案,而是职业性现象的开端。”某研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析称,曩昔两年地王频出,当限购、限价、约束流转等方针密布出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链开裂,项目就堕入停罢的泥潭。

某研讨中心的统计数据显现,2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中,有50宗归于典型事例,到现在,其间14宗处于未开工状况,全体开发进度较为缓慢,有适当一部分项目选择推迟入市。

我国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,这些项目现在命运较为崎岖。

在门庭若市的北京南三环西路上,比邻丽泽桥金融商圈,两栋新楼矗立在老旧小区中显得分外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是,四年多曩昔了,该项意图围挡并没有挂出该项意图宣扬海报,而是开发商的另一个项目。该项目出售人员通知我国证券报记者,他是另一个项意图出售,该项目开盘时刻不知道,连售楼处都没建。一般状况下,从拿地到预售最快在半年左右。

在朝阳区常营乡,2015年拍出的一块“地王”项目上,货车进进出出,施工机械繁忙工作。我国证券报记者从高处俯视时,该地块只开工了一部分,另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份和保利地产,“项目开工的部分是配套保证房,商品房还在等公司的规划。”该项目负责人泄漏。首开股份董秘王怡就这一现象承受我国证券报记者采访时表明,其对此并不知情。

华夏地产首席剖析师张大伟以为,当时调控环境下,高价地块项目入市难度高,这些地块拿地时对商场过度达观,特别是从2016年下半年会集呈现的部分高价地,刚好散布在调控最严厉的15个中心热点城市。全体来看,高价地面对商场与方针双危险。

方针高压资金趋紧

不顺的出售回款和行将到期的债款,是悬在开发商头上的两把白,对公司的资金链是严峻检测。跟着时刻推移,越来越高的资金本钱使得“地王”项目越来越难盈余。

例如2013年的丰台夏家胡同项目,土地转让材料显现,夏家胡同地块总价17.7亿元,规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,除掉保证房后,楼面价高达45819元/平方米。业内人士估计,夏家胡同地块打造的产品价格可能到达9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看,该项目若想取得这一抱负价格颇具难度,但如果不能赶快出售,企业面对着更大的资金本钱。

该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城财物,后又于2016年将项目公司悉数股权质押给长城财物。

一边是步步惊心的财政本钱,一边是融资途径越来越难。今年来,房企融资难度较从前大增。在此境况下,海外融资、财物证券化、联合金融机构建立并购基金等方法成为房企融资新途径。2016年11月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状况。从证监会给各公司的反应文件看,证监会重视的焦点在于企业的融资用处,比方是否用于要点调控城市的土地竞拍。

同策咨询监测显现,房地产职业在银行融资途径接连4个月的融资额下降;境内公司债途径10月份仅发行两笔,这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

张大伟以为,全体来看,不管是境内,仍是境外,房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业,现在资金本钱会剧增,下一步将影响出售组织。

联合开发分摊危险

“开发商以近乎张狂的价格拿地,遇到这一年多来的方针高压,若本身专业才能不行,资金储藏缺乏,应对危险才能短缺,那么短线资金就会在苛刻的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长通知我国证券报记者,在严厉调控面前,房企往往彼此抱团、联合开发来解当务之急。

以绿城为例,它是曾饱尝天价拿地影响最大的企业。2009年,这也是一波地王来临的时代,尔后国家接连出台调控方针,在2014年尤甚,这一年,劳累于继续的资金压力,绿城接连两次被整合。

华夏地产统计数据显现,2015年来住所类单宗地块成交金额超越65亿元地块约50宗,因触及的资金体量大,其间32宗地块产权在拿地后呈现了变化,占比达64%。因而,引进更多的资金分管压力与危险成干流。这样的“联合体”散布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。

“除了联合操盘,方针高压之下,职业会集度也会进一步提高,大鱼吃小鱼的职业并购整合现象将增多。”严跃进以为。

今年以来,阳光城因拿地规划较大而呈现短期负债上升的状况。阳光控股履行董事、阳光城集团履行副总裁吴建斌表明,阳光城的土地大多会集在一、二线城市。这些当地随时能够找到合作伙伴,“需要的话,明日拿出来卖就可能卖掉,换成现金。”

多位承受我国证券报采访的房企高管对后市的预判以为,长时间看好一、二线城市的房地产商场,开发进程跟从商场节奏灵敏调整也很正常,大公司抗危险才能比较强,因而会呈现强者恒强的局势。但关于中斗室企来说,就没那么轻松了。项目少、资金紧,意味着腾挪空间就小,一旦项目无法及时出售回笼资金,现金流一开裂,就只能囤积居奇或破产。

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